Bij de termen huur en verhuur wordt meestal gedacht aan de huur van een woning of van een bedrijfsruimte. In de meeste gevallen heeft een huurovereenkomst hier ook betrekking op, maar ook andere overeenkomsten van huur komen voor. Denk aan de huur van een auto, machine of benodigdheden voor een feest.
Sumrin advocaten heeft ervaring met de opstelling van allerlei soorten huurovereenkomsten en de behandeling van diverse huurzaken.
De Wet kent 3 soorten huurregels.
1. Algemene huurregels
De algemene huurregels gelden in beginsel voor alle soorten huurovereenkomsten. Deze regels hebben bijvoorbeeld betrekking op de verplichting van de verhuurder om gebreken aan het gehuurde te verhelpen, de verplichtingen van de huurder om zich ten opzichte van een gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen, wanneer de huurder bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen, wat bij het einde van de huur ongedaan dient te worden gemaakt, wat er gebeurt als het gehuurde tijdens de huur aan een derde wordt verkocht en of de huur ter beëindiging daarvan moet worden opgezegd.
2. Huurregels met betrekking tot woonruimtes
Deze huurregels hebben specifiek betrekking op de huur van woonruimtes en gaan – indien voor het betreffende geval een bepaling is opgesteld – voor op de algemene huurregels. Deze regels hebben bijvoorbeeld betrekking op de huurprijs van een woonruimte en een verhoging daarvan, kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten en of een huurovereenkomst van (specifiek) een woonruimte kan worden beëindigd, en op welke manier.
Een belangrijke bepaling in deze huurregels heeft als onderwerp dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd vaak niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd, maar (toch) dient te worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn. Dat geldt uiteraard ook voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Als er sprake is van een opzegging door de verhuurder dient deze verhuurder voorts in de opzegging de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. De hiervoor rechtsgeldige gronden zijn specifiek in de Wet vermeld. Voorbeelden hiervan zijn dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Stemt de huurder niet in met deze opzegging, dan blijft de huurovereenkomst in stand, totdat een rechter anders beslist. De belangen van een huurder worden hierbij nogal eens groter geacht dan die van de verhuurder. Dit wordt huurbescherming genoemd.
3. Huurregels met betrekking tot bedrijfsruimtes
De huurregels met betrekking tot bedrijfsruimtes kunnen worden onderverdeeld in regels met betrekking tot de huur van winkelruimte (daaronder ook horecaruimte en kampeerbedrijf begrepen) en regels met betrekking tot de huur van kantoorruimte (waaronder ook fabrieken en loodsen). Ook de huurregels met betrekking tot de huur van bedrijfsruimtes gaan –indien voor het betreffende geval een bepaling is opgesteld– voor op de algemene huuregels.
De huurovereenkomst voor een winkelruimte wordt volgens de Wet in principe steeds aangegaan voor de duur van 5 jaar, waarbij deze daarna van rechtswege met een termijn van 5 jaar wordt verlengd. De overeenkomst kan gedurende de eerste en tweede termijn door zowel de huurder als de verhuurder tegen het einde van deze termijn worden opgezegd. De termijn van opzegging bedraagt hierbij tenminste een jaar.
De huurovereenkomst die na de tweede termijn niet is opgezegd, wordt een overeenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij verhuurder en huurder hierover iets anders zijn overeengekomen. Ook deze huurovereenkomst dient volgens de Wet te worden opgezegd, om tot een einde ervan te komen. De opzegtermijn bedraagt hier eveneens tenminste een jaar.
Als er sprake is van een opzegging door de verhuurder dient deze ook hier weer in de opzegging de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. De twee hiervoor rechtsgeldige gronden zijn ook hierbij specifiek in de Wet vermeld: (1) De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt, of (2) de verhuurder heeft het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik.
Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging heeft toegestemd, van rechtswege van kracht totdat de rechter anders heeft beslist. Dit wordt in dit geval ontruimingsbescherming genoemd.
Over het algemeen kan worden gezegd dat de ontruimingsbescherming na een periode van 10 jaar minder wordt, omdat op basis van de Wet dan meer dan de twee hiervoor genoemde opzeggingsgronden toepasbaar zijn, waarbij een redelijke afweging van belangen door de rechter plaatsvindt.
Kantoorruimte
In tegenstelling tot een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met betrekking tot een winkelruimte eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor wat betreft een kantoorruimte wel van rechtswege, dus zonder dat daartoe opzegging vereist is. Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. De opzegging dient te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.
De huurder kan na het einde van de huurovereenkomst de rechter echter verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden, te verlengen. Dit verzoek moet binnen 2 maanden plaatsvinden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Een verhuurder kan niet verlangen dat een huurder eerder dan het verstrijken van deze termijn tot ontruiming overgaat.
Voornoemd verzoek van de huurder wordt enkel door een rechter toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik van de huurder. De verlenging kan op basis van de Wet worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. De termijn kan op verzoek van de huurder voorts nog twee keer –telkens met ten hoogste een jaar– worden verlengd. Het verzoek tot verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn zijn ingediend.
