In Nederland wordt voor de eigendomsoverdracht van een zaak de causale leer aangehouden[1]. De betekenis van het causaal stelsel is, dat voor de eigendomsoverdracht van een zaak de levering moet geschieden op grond van een geldige titel (artikel 3:84 lid 1 BW). Iemand moet dus bevoegd zijn om over het goed te beschikken (bijvoorbeeld als eigenaar).
Het causale stelsel leidt ertoe dat als er nooit een geldige titel voor de overdracht heeft bestaan, de juridische eigendom nooit op de koper is overgegaan. Wanneer is nu sprake van een ongeldige titel waardoor de eigendom nooit is overgegaan?
Er zijn diverse gevallen van ongeldigheid. Een paar voorbeelden:
- de (koop)overeenkomst is achteraf nietig (bijvoorbeeld wegens strijd met de wet, openbare orde of goede zeden);
- de (koop)overeenkomst is voor de overdracht al ontbonden of vernietigd;
- de (koop)overeenkomst wordt door de rechter alsnog vernietigd (bijvoorbeeld wegens bedrog, dwaling of misbruik);
Een vernietiging van de (koop)overeenkomst heeft op grond van de wet terugwerkende kracht (artikel 3:53 BW). Dat brengt dus met zich mee dat de (koop)overeenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan. Bij de koop van een registergoed (zoals een woning of een perceel) ben je als koper in geval van vernietiging dan nooit eigenaar geworden. Zelfs al werd er een notariële akte gepasseerd die werd ingeschreven in het Kadaster.
Het causale stelsel brengt in beginsel ook met zich mee dat, als een woning of een perceel werd doorgeleverd, die doorlevering is geschied door een beschikkingsonbevoegde. Met andere woorden: ook die koper wordt dan geacht nooit eigenaar te zijn geworden. Onder bepaalde omstandigheden kan het wel zo zijn dat bij doorlevering een koper toch nog derdenbescherming geniet (dit betekent dat een buitenstaander die niet beter wist en dus te goeder trouw was, door de wet beschermd wordt), maar eenvoudig is dat niet.
[1] De toepassing van de causale leer is terug te vinden in de uitspraak van de Hoge Raad d.d. 11 februari 1994, NJ 1994, 651
