Wat gebeurt er als tijdens de bouw van een woning wordt afgeweken van het oorspronkelijke ontwerp zonder dat de opdrachtgever daar goed over is geïnformeerd?
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in een uitspraak van 16 september 2025 nog eens duidelijk gemaakt hoe belangrijk de waarschuwingsplicht van aannemers is. Wanneer een aannemer wijzigingen aanbrengt of afwijkt van de goedgekeurde tekeningen, moet hij de opdrachtgever daar uitdrukkelijk en begrijpelijk over informeren, inclusief de mogelijke risico’s. Alleen zo kan de opdrachtgever weloverwogen instemmen met de aanpassing en wordt voorkomen dat de aannemer later aansprakelijk wordt gehouden voor gebreken of schade.
Waar draaide het om in deze zaak?
Een Duitse aannemer, Schwarte Bau GmbH, bouwde voor particuliere opdrachtgevers een woning in Noord-Nederland. Tijdens de bouw paste het bedrijf op eigen initiatief de constructie van het dak aan: in plaats van zwaardere stalen liggers (IPE180) werden lichtere HEA120-liggers gebruikt.
Aanvankelijk leek er niets aan de hand. Maar jaren later zakte het dak langzaam door, bleef regenwater staan en ontstonden lekkages. Onderzoek door een deskundige wees uit dat de dakconstructie te licht was uitgevoerd en daardoor niet voldeed aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
De herstelkosten bedroegen ruim € 21.000, en de opdrachtgevers stelden Schwarte Bau aansprakelijk. De aannemer verweerde zich met het argument dat de architect en de opdrachtgever op de hoogte waren van de wijziging, en dat zij dus aan haar waarschuwingsplicht had voldaan.
Wat vond de rechtbank?
De rechtbank Noord-Nederland oordeelde dat Schwarte Bau tekortgeschoten was in haar verplichtingen als aannemer. Volgens de rechtbank had Schwarte Bau geen toestemming gekregen om van de constructietekeningen af te wijken. Daarnaast had zij niet aantoonbaar gewaarschuwd voor de risico’s van de lichtere dakconstructie. Ook bleef zij verantwoordelijk voor de deugdelijkheid van het werk, ongeacht de betrokkenheid van een architect of constructeur.
De rechtbank veroordeelde de aannemer tot betaling van € 21.870,- aan schadevergoeding, vermeerderd met rente en proceskosten.
Wat vond het hof in hoger beroep?
Schwarte Bau ging in hoger beroep, maar het hof Arnhem-Leeuwarden bevestigde het vonnis in alle opzichten. Het hof stelde vast dat de aannemer niet kon bewijzen dat zij toestemming had gekregen voor de afwijking van de tekeningen. Ook bleek dat de communicatie over de wijzigingen gebrekkig was en dat er geen sprake was van een duidelijke, schriftelijke waarschuwing richting de opdrachtgever.
Volgens het hof rust de verantwoordelijkheid volledig op de aannemer om de opdrachtgever te informeren en te waarschuwen: ook wanneer een architect of constructeur bij het project betrokken is. Wie zonder toestemming afwijkt van het ontwerp, neemt bewust een risico en blijft aansprakelijk voor de gevolgen.
Wat betekent dit voor u ?
Deze uitspraak laat zien dat de waarschuwingsplicht van aannemers geen formaliteit is, maar een fundamentele verplichting die verstrekkende gevolgen kan hebben. Wie tijdens de bouw afwijkt van de oorspronkelijke plannen zonder toestemming of zonder de opdrachtgever goed te informeren, loopt een groot risico aansprakelijk te worden gehouden voor gebreken of schade.
- Voor particulieren betekent dit dat u mag vertrouwen op de deskundigheid van uw aannemer. Als een wijziging aan de constructie of uitvoering risico’s met zich meebrengt, moet de aannemer u daarover informeren en u in staat stellen om een weloverwogen beslissing te nemen. Wordt dat nagelaten, dan kunt u de aannemer aanspreken voor de herstelkosten.
- Voor ondernemers en aannemers benadrukt deze uitspraak dat de verantwoordelijkheid niet stopt bij de tekening of de instructies van de architect. Ziet u dat een ontwerp niet klopt, een materiaalkeuze niet geschikt is of een wijziging gevolgen kan hebben voor de veiligheid of kwaliteit van het werk? Dan bent u verplicht om daarover duidelijk en schriftelijk te waarschuwen. Een korte e-mail of notitie in het bouwverslag kan later doorslaggevend zijn.
Kortom: de waarschuwingsplicht is er niet alleen om fouten te voorkomen, maar ook om vertrouwen en transparantie in de bouwrelatie te waarborgen. Wie zorgvuldig communiceert en wijzigingen goed vastlegt, voorkomt niet alleen juridische problemen, maar versterkt ook de samenwerking met opdrachtgevers.
Vragen over aannemingsovereenkomsten of aansprakelijkheid?
Heb je als ondernemer te maken met bouwfouten, gebreken of onduidelijkheden in afspraken met je aannemer of opdrachtgever? Neem contact met ons op.
