De wereldwijde uitbraak van het coronavirus heeft sinds het voorjaar van 2020 verstrekkende gevolgen voor de maatschappij. In de huursector heeft de coronacrisis onder meer geleid tot discussie over de vraag of de huurders van bepaalde bedrijfsruimten aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs. Als gevolg hiervan heeft de kantonrechter de Hoge Raad een aantal vragen gesteld. Hierna zal worden ingegaan op de belangrijkste gezichtspunten die duidelijkheid kunnen verschaffen of, en in hoeverre, iemand aanspraak kan maken op vermindering van huur. Inmiddels zijn de navolgende vragen aan de Hoge Raad gesteld:
- Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
De Procureur-Generaal der Nederlanden, M.H. Wissink, heeft een advies uitgebracht over de gestelde vragen. In afwachting op de uitspraak worden de overwegingen van M.H. Wissink besproken omtrent de gestelde prejudiciële vragen. In beginsel zullen deze overwegingen overgenomen worden door de Rechter.
Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van de wet?
Volgens de wetsgeschiedenis vormen alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek. Volgens de wet is er sprake van een gebrek indien een omstandigheid die het huurgenot beperkt, voor thans van belang, niet voor risico van de huurder komt. De verhuurder heeft de verplichting om te voorkomen dat een huurder als gevolg van een gebrek aan de gehuurde wordt gestoord in het genot van de gehuurde. Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van een bedrijfsruimte in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van de wet.
M.H. Wissink vindt de argumenten voor het standpunt dat de gedwongen sluiting in verband met de coronapandemie (volledig) in de risicosfeer van de huurder valt, onvoldoende overtuigend. Het lijkt eerder denkbaar dat wordt geoordeeld dat de gedwongen sluiting in verband met de coronapandemie (volledig) buiten de risicosfeer van de huurder valt. Indien zou worden geoordeeld dat gedwongen sluiting in verband met de coronapandemie geheel buiten de risicosfeer van de huurder valt, levert dit een gebrek op in de zin van de wet en heeft de huurder recht op huurprijsvermindering.
Zo ja, aan de hand van welke criteria moet de mate van de huurprijsvermindering worden beoordeeld?
Bij een geheel of gedeeltelijk bevestigende beantwoording van de gebreksvraag geldt het volgende. Het komt aan op de vraag in hoeverre de gedwongen sluiting de mogelijkheden voor een normale bedrijfsvoering van de huurder aantast. Daarom ligt het in de rede om bij het vaststellen van de omvang van het verminderde huurgenot in beginsel te refereren aan het verlies van omzet. Deze vraag wordt gebaseerd op de grond, dat het gehuurde door gedwongen sluiting of andere gevolgen van de coronapandemie niet de normale exploitatiemogelijkheid oplevert voor de huurder. Het betreft een sfeer waarin de huurder ten gevolge van buitengewone omstandigheden de verhuurde bedrijfsruimte niet normaal kan exploiteren.
(Of) Vormt de beperking in het gebruik van de gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
De regeling onvoorziene omstandigheid wordt als de meest voor de hand liggende remedie voor aanpassing van een contractuele verhouding op grond van de coronacrisis geacht. De rechter kan op grond van onvoorziene omstandigheden de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of (gedeeltelijk) ontbinden. Van een onvoorziene omstandigheid kan alleen sprake zijn voor zover het omstandigheden betreft die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. De onvoorziene omstandigheden moeten daarnaast van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten.
M.H. Wissink neemt als uitgangspunt dat kan worden aangenomen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
Welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Ten aanzien van de huurprijsverlaging op grond van de coronacrisis wordt in de regel gekozen voor een tijdelijke wijziging van de huurprijsovereenkomst. Een aanvaardbaar uitgangspunt is om de ‘pijn’ in beginsel gelijk over de verhuurder en huurder te verdelen, een 50/50-benadering.
De beoordeling in hoeverre de coronacrisis dient te leiden tot tijdelijke huurprijsvermindering is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval waarbij onderscheid wordt gemaakt in de volgende omstandigheden:
- Belemmeringen in de bedrijfsvoering van de huurder
- Het omzetverlies
- Overige omstandigheden
Belemmeringen in de bedrijfsvoering van de huurder.
Als gevolg van de coronacrisis wordt het contractuele evenwicht verstoord omdat de huurder niet dan wel beperkt gebruik kan maken van de gehuurde bedrijfsruimte. Dit kan gaan om een sluiting, maar ook om andere belemmeringen. Er is namelijk een verschil tussen een huurder die wordt getroffen door een dwingende overheidsmaatregel en een huurder die wordt getroffen door een dringend advies van de overheid of andere gevolgen van de coronapandemie. Het is dan ook niet uitgesloten dat een beroep op onvoorziene omstandigheden indien er sprake is van een ‘vrijwillige’ sluiting denkbaar is. De vraag is namelijk of het aannemelijk is dat de huurder in zijn bedrijfsvoering is getroffen door oorzaken die te herleiden zijn tot de coronapandemie. Wel zal dit voor een gedwongen sluiting makkelijker te bewijzen zijn dan voor een vrijwillige sluiting.
Omzetverlies.
De gevolgen van de coronacrisis kunnen tot uitdrukking komen in omzetverlies. De huurder kan financiële of boekhoudkundige gegevens in het geding brengen. Deze kunnen aannemelijk maken dat het omzetverlies kan worden toegerekend aan de coronacrisis. In de rechtspraak wordt wel overwogen dat wanneer er sprake is van een omzetdaling van minder dan 30% ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, de huurder dient te onderbouwen dat die omzetdaling het gevolg is geweest van de coronamaatregelen.
Overige omstandigheden.
Als het gaat om de huurprijsvermindering op grond van de coronacrisis lijkt het met name te gaan om de aard en ernst van de betrokken belangen. Gedacht kan worden aan de omvang van het omzetverlies van de huurder, afhankelijkheid van de huurder van de huur, maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen.
Naar mening van M.H. Wissink is de door het Hof Amsterdam toegepaste methode de meest geschikte manier om de TVL (tegemoetkoming vaste lasten) te verdisconteren. De formule brengt met zich mee dat tegenover de aantasting van het huurgenot een bepaalde huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, echter voor zover de huurkosten niet reeds door een overheidssubsidie worden gecompenseerd, waarbij de pijn in beginsel 50/50 tussen verhuurder en huurder wordt verdeeld. Dit levert de volgende formule op om de huurkorting te bepalen:
(totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%
Conclusie.
Naar aanleiding van het advies van M.H. Wissink inzake verminderde huur door de coronacrisis, kan een aantal conclusies worden getrokken. Deze conclusies zijn onder voorbehoud tot de Rechter uitspraak heeft gedaan. Er zijn twee routes te bewandelen om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering. Enerzijds kan de huurder stellen dat er sprake is van een gebrek, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij mag verwachten. Omdat de bedrijfsruimte op last van de overheid wordt gesloten, mist de huurder het genot van het gehuurde. Anderzijds kan de huurder een beroep doen op onvoorziene omstandigheden en stellen dat de verhuurder niet kan verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Als een beroep op voorgaande ‘routes’ slaagt, kan de rechter over een periode van sluiting de huurprijs verminderen.
