Wat als een aannemer tijdens een verbouwing het werk stillegt, omdat de opdrachtgever een (deel)betaling niet wil doen? Mag je als opdrachtgever dan opschorten? En wat zijn de gevolgen als de aannemer vervolgens zelf de overeenkomst buitengerechtelijk ontbindt?
Het gerechtshof Den Haag gaf in januari 2026 (ECLI:NL:GHDHA:2026:6) een duidelijk antwoord: als de opschorting terecht is, mag de aannemer niet zomaar stoppen en kan hij zelfs schadeplichtig zijn.
Wat speelde er in deze zaak?
Een opdrachtgever sloot in maart 2023 een overeenkomst van aanneming van werk met een aannemer voor diverse verbouwingswerkzaamheden aan een appartement. Het ging onder meer om de demontage van de keuken, loodgieterswerk, elektra, plafonds, stucwerk en het plaatsen/afmonteren van een nieuwe keuken.
Partijen spraken een (onhandig opgeteld) betaalschema af van 40% vooraf, 20% tijdens het werk en 30% na oplevering. De opdrachtgever betaalde de eerste termijn van € 1.580,- (40%).
De communicatie verliep vooral via WhatsApp. De startdatum verschoof meerdere keren en de opdrachtgever uitte herhaaldelijk zorgen over de voortgang en het gebrek aan duidelijke planning.
Op 2 mei 2023 vroeg de aannemer om betaling van € 1.000,- als tweede deelbetaling. De opdrachtgever vond dat er nauwelijks was gewerkt en schortte de betaling grotendeels op. Hij bood wel aan om € 250,- te betalen en de rest voorlopig achter te houden.
De aannemer legde daarop het werk neer en gaf aan dat hij per direct stopte met de werkzaamheden.
Oordeel van de kantonrechter: opdrachtgever zat fout
De kantonrechter oordeelde in eerste aanleg dat de opdrachtgever niet mocht opschorten, omdat er geen fatale opleveringstermijn was afgesproken. Daarom zou de opdrachtgever als eerste in verzuim zijn geraakt en mocht de aannemer de overeenkomst ontbinden.
Oordeel van het hof: opschorting was wél terecht
Het gerechtshof Den Haag kwam tot een ander oordeel.
- De aannemer vroeg bovendien te veel
Het hof stelde vast dat partijen een aanneemsom hadden afgesproken van € 3.950,- exclusief btw. Daarmee was de tweede termijn 20% = € 790,- en niet € 1.000,-.
- Opschorting kan ook zonder verzuim van de ander
Het hof benadrukte dat opschorting mogelijk is als de wederpartij onvoldoende presteert of niet voortgaat met presteren. Daarvoor hoeft die wederpartij niet eerst formeel “in verzuim” te zijn.
- De opschorting was proportioneel
Volgens het hof mocht de opdrachtgever op 2 mei 2023 redelijkerwijs veel meer voortgang verwachten. Er was vooral sloopwerk gedaan en zelfs niet alles was afgevoerd. Daarbij hield de opdrachtgever niet het hele bedrag tegen, maar slechts € 540,- (omdat hij wel € 250,- wilde betalen). Dat vond het hof proportioneel.
Conclusie: de opdrachtgever schortte terecht op, raakte niet in verzuim en de aannemer mocht de overeenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden.
Gevolg: aannemer was zelf tekortgeschoten en moet schade betalen
Doordat de aannemer stopte met werken en niet wilde hervatten, raakte juist hij in verzuim. De opdrachtgever liet het werk vervolgens afronden door een derde en vorderde de extra kosten.
De opdrachtgever had in totaal € 9.645,10 inclusief btw betaald aan de derde partij. Het hof vond echter niet alles voldoende onderbouwd en schatte de extra kosten naar redelijkheid op € 2.050,-.
Daarnaast kreeg de opdrachtgever:
- € 1.580,- terug (de al betaalde eerste deelbetaling);
- € 300,- voor vervangend verblijf.
In totaal moest de aannemer € 3.930,- schadevergoeding betalen. Ook kende het hof € 924,14 aan buitengerechtelijke kosten toe (met wettelijke rente vanaf de dagvaarding).
Wat betekent dit voor jou als opdrachtgever (of aannemer)?
Deze uitspraak is een duidelijke waarschuwing bij verbouwingen en aannemingscontracten:
1. Opschorten mag sneller dan veel mensen denken
Als de aannemer onvoldoende voortgang maakt of niet (deugdelijk) doorwerkt, kun je betaling (deels) opschorten om druk uit te oefenen — ook zonder dat de aannemer al formeel in verzuim is.
2. Opschorting moet wel proportioneel zijn
Je mag niet meer opschorten dan redelijk is. In deze zaak werkte het mee dat het ging om een relatief beperkt bedrag, terwijl de voortgang ernstig tegenviel.
3. Een aannemer die stopt, loopt groot risico
Als de opschorting terecht is, dan is het stopzetten van het werk meestal onrechtmatig. De aannemer kan dan aansprakelijk worden voor de schade die ontstaat doordat een derde het werk moet afmaken.
4. Onenigheid over een termijn is niet altijd beslissend
In deze zaak hoefde het hof niet eens definitief vast te stellen of 1 mei een “fatale termijn” was. De onvoldoende voortgang en gebrekkige communicatie waren al genoeg om opschorting te rechtvaardigen.
Hulp nodig bij een conflict met een aannemer? Heb je een geschil over een verbouwing, betaling of oplevering? Of wil je juist vooraf jouw afspraken juridisch goed laten vastleggen?
Neem gerust contact met ons op. Wij denken graag met je mee.
