U woont fraai aan de rand van het dorp met fantastisch uitzicht op akkerbouwgronden en bossen. De akkerbouwgronden worden verkocht aan een projectontwikkelaar die daarop een aantal nieuwe woningen bouwt. Weg uitzicht. En erger nog het omgevingskarakter is sterk veranderd. Uw woning ligt plotsklaps tussen andere woningen in. Dewaarde van uw woning is flink gedaald. De Wet ruimtelijke ordening geeft in dit soort gevallen aanspraak op een tegemoetkoming: planschade. Om een haalbare claim te kunnen indienen dient wel aan een aantal eisen te worden voldaan.
Planologische vergelijking
Van belang is allereerst dat komt vast te staan dat er sprake is van een planologisch slechtere situatie. Daartoe dient een planologische vergelijking te worden gemaakt. Dit komt er kortweg op neer dat er een vergelijking wordt gemaakt tussen de bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van het oude en het nieuwe planologische regime. Let wel: niet de feitelijke situatie is van belang, maar enkel hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of die mogelijkheden zijn benut. Als het oude bestemmingsplan al woningbouw mogelijk maakte, dan is dat uitgangspunt bij de planvergelijking. Op die manier wordt het oude plan vergeleken met de mogelijkheden van de nieuwe planregeling.
Voorzienbaarheid
Als vervolgens de conclusie is dat u in een nadeliger positie bent komen te verkeren, dan moet worden nagegaan of u de schade niet kon voorzien toen u uw woning kocht en of de schade niet al op een andere wijze is vergoed (bijvoorbeeld door onteigening).
Normaal maatschappelijk risico
Als voorzienbaarheid niet aan de orde is en u ook niet anderszins tegemoet gekomen bent, en dus daadwerkelijk schade lijdt dan heeft de wet nog een beperking in huis. Op grond van artikel 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening komt een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade voor risico van de aanvrager. Dit vloeit voort uit het normale maatschappelijke risico.
Taxatie
Om de omvang van de planschade vast te kunnen stellen dient uw woning te worden getaxeerd. Regelmatig wordt dan de WOZ-waarde van de woning naar voren gebracht. Dit is een onjuist uitgangspunt. Dit blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 april 2014 (nr. 201305359/1/A2). De Afdeling overweegt dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet – zoals bij een planvergelijking – gekeken wordt naar de maximale invulling van het geldende planologische regime, maar vooral naar de feitelijke situatie. Bij een taxatie in het kader van het bepalen van planschade gelden dus andere uitgangspunten dan bij het bepalen van de WOZ-waarde. Maar: mocht er een aanzienlijk verschil zijn tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade dan dienen burgemeester en wethouders in hun besluit over de planschadeclaim dit verschil adequaat te motiveren.
De Wet ruimtelijke ordening geeft geen aanspraak op vergoeding van de volledige schade. Er zijn veel factoren van invloed op de vraag of u voor vergoeding van planschade in aanmerking komt. Wilt u meer weten over dit actuele onderwerp, neem dan contact op met Moniek Peeters (m.peeters@sumrin.nl)
