Hoe vaak wordt het gedaan?
Op 16 april werd een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd in Horst aan de Maas, op 5 april in Gemert-Bakel, op 3 april in Oss en op 21 maart in Geldrop-Mierlo. Zoals blijkt uit de Staatscourant wordt er vooral in het zuiden aan de weg getimmerd, met behulp van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. In 2008 werd er landelijk maar liefst 554 keer een voorkeursrecht gevestigd. Dat gebeurde relatief veel in Overijssel, Gelderland en Noord-Brabant zoals blijkt uit de evaluatie van de wet van 28 april 2015. Door de crisis en de beschikbaarheid van het exploitatieplan als grondbeleidsinstrument, werden er in 2014 landelijk maar 22 voorkeursrechten gevestigd. Als je het lijstje van voorkeursrechten in de Staatscourant bekijkt lijkt het voorkeursrecht gemeenten weer uit de mottenballen te zijn gehaald.
Wat houdt het nu precies in, zo’n gemeentelijk voorkeursrecht?
Om te voorkomen dat het gemeentelijk beleid wordt doorkruist door aankopen door andere gegadigden, én om prijsopdrijving tegen te gaan kan de gemeente door vestiging van een voorkeursrecht bepalen dat zij het eerste recht van koop heeft tegen een marktconforme prijs. Het voorkeursrecht maakt het voor gemeenten mogelijk om vervolgens met grondeigenaren en projectontwikkelaars te onderhandelen. Uit de evaluatie van de wet uit 2015 blijkt dat de meeste gronden vervolgens langs minnelijke weg worden verworven en dat in de meeste gevallen de prijsvaststellingsprocedure uit de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, niet hoeft te worden doorlopen.
Alternatief is exploitatieplan en eventueel onteigening
Alternatief voor een gemeentelijk voorkeursrecht is een exploitatieplan. Voordeel is dat gemeenten dan niet actief hoeven te gaan handelen op de grondmarkt zoals bij een voorkeursrecht wel gebeurt. Actief handelen op de grondmarkt heeft er namelijk ook voor gezorgd dat bepaalde gemeenten grote financiële risico’s hebben genomen hebben op de grondmarkt. Risico’s die diepe sporen hebben nagelaten in de kasboekjes. Bij exploitatieplannen is er echter soms ook grond nodig om een plan te realiseren. Dat kan dan door als gemeente gebruik te maken van de Onteigeningswet. De verwerving op basis van de Onteigeningswet is meer dwingend dan bij vestiging van een voorkeursrecht. Beide instrumenten vormen een inbreuk op het eigendomsrecht. Bij onteigening gaat die inbreuk veel verder. Immers hoeft een grondeigenaar onder een gemeentelijk voorkeursrecht niet te verkopen. Onteigening is veel onverbiddelijker.
Wanneer mag een gemeentelijk voorkeursrecht worden gevestigd?
Een gemeentelijk voorkeursrecht mag worden gevestigd als het gebruik afwijkt van het plan. Dat staat in artikel 3 lid 1 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Uit relatief oude rechtspraak volgt dat die afwijking niet heel beperkt hoeft te worden opgevat. Het is dus niet zo dat deze alleen kan worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk afwijkende gebruiksvormen. Ook wanneer die bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken (Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 16 april 2003, 200204782/1).
Welke rechtsbescherming biedt de Wet voorkeursrecht Gemeenten aan burgers?
Tegen het besluit tot vestiging voorkeursrecht staat rechtsbescherming open. Bestuursrechters toetsten het vestigen van een voorkeursrecht tot nu toe erg voorzichtig. Bij een besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht wordt een gemeente immers geacht de nadelige gevolgen niet onevenredig te laten zijn tot het daarmee te dienen doel. Zoals blijkt uit de oudere jurisprudentie over het gemeentelijk voorkeursrecht wordt de gemeente geacht alle belangen te waarderen en af te wegen. Een gemeente moet er echter ook weer geen potje van maken en bijvoorbeeld wel ‘duidelijk kenbaar doen zijn om welke gronden het gaat en burgers rechtszekerheid te bieden zoals Wet en Besluit voorschrijven. (o.a. ECLI:NL:RBALK:2004:AR2691).
Weinig recente jurisprudentie en hoe gaan bestuursrechters nu toetsen?
Er is over de afgelopen jaren weinig jurisprudentie te vinden over voorkeursrechten van gemeenten. Ik ben dan ook benieuwd of de bestuursrechters de vestiging van voorkeursrechten nu mogelijk wat indringender gaan toetsen dan in het verleden gebeurde. De laatste jaren wordt immers geopperd dat bestuursrechters zich niet onder alle omstandigheden terughoudend hoeven op te stellen. Volgens Widdershoven (NTB 2018/30) moet de toetsing door de bestuursrechter aan het evenredigheid minder terughoudend zijn als het voorschrift meer ingrijpt in het leven van burgers en hun fundamentele rechten aantast. De bestuursrechter zal het besluit dan strenger moeten beoordelen volgens Widdershoven.
Concreet: Wat vindt de bestuursrechter van de volgende casus?
Stel nu dat ik een groot perceel heb met bestemming agrarisch. De gemeente vestigt een voorkeursrecht daarop t.b.v. woningbouw. Ik heb echter ook zelf plannen om, als dat mogelijk zou zijn, woningbouw te realiseren op mijn grond. Precies hetzelfde plan zelfs als de gemeente heeft met mijn grond, maar dan nóg duurzamer, nóg beter en nóg mooier. Waarom zou ik het prijsvoordeel aan de gemeente moeten laten? Wat rechtvaardigt hier deze giga inbreuk om mijn eigendomsrecht? Kan dat voorkeursrechtbesluit de bestuursrechtelijke evenredigheidstoets dan doorstaan? Ik ben benieuwd wat de bestuursrechters met zo’n casus zouden doen.
Wil je meer weten? Neem gerust vrijblijvend contact op met Moniek Peeters van Sumrin Advocaten via telefoonnummer 06-5787 0999 of e-mail: m.peeters@sumrinadvocaten.nl
