Eerder berichtten wij over de vragen die de rechtbank Limburg aan de Hoge Raad – ons hoogste rechtsorgaan – had gesteld over de gevolgen van de coronamaatregelen voor de huurprijs van een bedrijfsruimte en over het advies dat de Procureur-Generaal daarover had gegeven. Inmiddels heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan. Er is op 24 december 2021 als volgt concreet antwoord gegeven op de gestelde vragen. Deze antwoorden kunnen als het thans geldende recht worden beschouwd in geval van sluiting van een bedrijfsruimte, maar ook in geval van andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen adviezen van de overheid – in verband met de coronapandemie, als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd.
Kan aanspraak worden gemaakt op huurprijsvermindering vanwege ‘onvoorziene omstandigheden’?
De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is voor de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem/haar gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is volgens de Hoge Raad een uitzonderlijke omstandigheid. Met uitzondering van concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid niet verdisconteerd is in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Dit is ook niet het geval als de huurovereenkomst recht op huurprijsvermindering wegens bijvoorbeeld gebreken uitsluit.
Indien een dergelijke uitzonderlijke – onvoorziene – omstandigheid zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid volgens de Hoge Raad dan ook geen aanspraak maken op volledige betaling van de huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
Hoe dient de huurprijsvermindering in dat geval te worden berekend?
Nadeel veroorzaakt door de hiervoor genoemde onvoorziene omstandigheid valt volgens de Hoge Raad in de regel niet in de risicosfeer van de huurder, maar ook niet in die van de verhuurder. Het nadeel dient daarom – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk te worden verdeeld over de verhuurder en de huurder. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van bepaalde omstandigheden (bijvoorbeeld de hoedanigheid van één der partijen of de financiële positie van hen) wordt afgeweken van deze verdeling. Over het algemeen dient de huurprijsvermindering evenwel te worden berekend volgens de zogenaamde vastenlastenmethode. Deze vastelastenmethode komt neer op de volgende formule: (Overeengekomen huurprijs – gedeelte van de tegemoetkoming vaste lasten dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Kan de opgelegde sluiting ook gezien worden als een (huur)gebrek?
De Hoge Raad overweegt dat sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie het gevolg is van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. Zij beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van bedrijfsruimten. De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak (zelf). Volgens de Hoge Raad volgt uit de wetsgeschiedenis niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzien zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf aan te merken als een gebrek. De verplichte sluiting van bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie kan dan ook niet als dusdanig worden aangemerkt. Op deze basis kan daarom niet gekomen worden tot een huurprijsvermindering.
Conclusie
Waar eerst de conclusie was dat er naar aanleiding van de coronapandemie mogelijk twee routes te volgen zijn naar huurprijsvermindering, heeft de Hoge Raad nu bepaald dat dit er slechts één is. De Hoge Raad heeft overwogen dat een beroep op onvoorziene omstandigheden zeker gerechtvaardigd kan zijn in het kader van de coronapandemie en dat langs die weg aanspraak kan worden gemaakt op huurprijsvermindering.
